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印象 开元物业
浙江开元物业管理股份有限公司成立于2001年，经过十八年发展，已成为国内具有广泛知名度和行业影响力的城市物业运营服务商。迄今为止，开元物业管理和签约项目320个，面积4600多万平方米，分布于浙江、上海、江苏、广东、河南、山东、辽宁、湖北、安徽、江西等地，服务类型涵盖酒店、场馆、住宅、医院、商业、办公楼、银行、学校、小镇、景区、轨道交通、高速公路服务区、销售中心等。
公司拥有先进的管理模式和创新的祺服务体系，以“营造中国品质，创造快乐生活”为企业使命，以“持续追求价值领先的城市运营服务商”为产业战略，以开元“酒店式服务”为特色，把开元酒店式五星级服务推广到所有的物业管理服务当中，成为业内酒店式服务的领航者，务求使业主能体验始终如一的开元品质，尽享殷切贴心的开元关怀。开元物业系中国物业管理协会常务理事单位，曾多次获得“中国物业服务百强企业”、“中国特色物业服务领先企业——酒店式服务”、“中国蓝筹物业30强”等荣誉。
中国改革开放40年，在促进房地产市场繁荣的同时，也将中国物业管理行业推向了一个前所未有的高度。随着城市化进程的不断加快，城乡基础建设和城乡居民生活发生了翻天覆地的变化。母庸质疑，中国物业管理行业是伴随着房地产行业的崛起而崛起的。如果没有房地产行业的助力，物业管理行业就不可能达到今天这样的发展高度。
在党的十九大“更好地满足人民日益增长的美好生活需求”和“加快推动先进制造业和现代服务业深度融合”的号召指引下，中国现代服务业改革风云突起，新业态、新模式、新技术不断涌现，现代服务企业已稳健迈入产业化升级与智能化应用的发展道路。物业管理企业如何在新形势下提升产品生产能力和社区服务水平，如何加深理解各自的服务产品，如何融入科技成果、构建智能社区，如何广泛获得客户忠诚度和满意度，为物业行业提供长足发展的动能，这是我们当下亟待思考与解决的课题。
目前，像万科、绿城、碧桂园等一大批住宅物业管理型知名企业，深耕在社区产品与社区服务领域，开元物业也是如此。开元物业深知，虽然物业管理行业的本质依然是服务，但只有在产品研发、社区服务、智能化管理方面有所创新，才能紧随时代潮流的发展。
倾情倾力，提供全方位服务
目前，我国约有11.8万家物业服务企业，经过时间洗涤和行业调整，未来服务类企业的收购、兼并、合并现象将时常发生，实力型企业将致力于股权资产价值提升与产业并购，专注打造以提升企业股权价值为基础、优质资产为核心，为社会提供综合一体化的社区服务，并为行业提供可参照的解决方案和运作模式。大中型城市的迅速崛起，同样为物业管理行业拓宽了广阔的发展空间。我国目前共有北京、上海、广州、深圳四个大城市，这四个大城市又诞生出物业管理行业中占比80%以上的百强企业。虽然这使得百强企业过于集中在少数几个大城市，但除北上广深以外的几十个二线城市同样蕴含着较大的市场。二线城市对现代物业管理服务的需求十分迫切，尤其是对优质服务、差异化服务、创新化服务的需求。此外，在2019年两会政府工作报告中提到的长三角区域一体化发展战略以及杭州成为继北京、广州之后第三个举办亚运会的中国城市的消息，无疑给处在长三角区域的物业管理行业、特别是地处钱江两岸的物业企业带来空前的发展动力和上升空间。
紧随时代发展潮流，提升企业发展空间，为业主创造开元酒店式服务场景，始终是开元物业追求的目标。现阶段的开元物业，除了在管项目外，基本上每月都会接手几个项目，帮助其改善物业服务质量，并提供全方位、全天候安全、有序、优质、高效的物业管理服务。
以台州新明半岛为例，2017年年底开元物业正式进驻台州新明半岛，并在新明半岛推行分楼分片管理、保洁责任到人制度。楼外地面道路每日清扫两遍，垃圾日产日清，做到绿篱无杂物、百平米无烟头、草坪无纸屑，并定期消毒。开元物业还在新明半岛每栋楼设置了管家服务，管家每天穿梭在业主中间。管家手机实行24小时待机，业主反映的问题，能在第一时间发现，第一时间解决，真正实现了与业主面对面、零距离、一站式倾情服务。
2018年，开元物业以台州新明半岛小区年营收近6%的投入，对该小区出入口车牌识别系统、园区路面、玻璃雨棚、地下车库等进行了维修改造，使小区面貌焕然一新。通过建立出色的保洁队伍，实行24小时的巡逻服务，举办丰富多彩的社区活动，小区业主的生活品质得到了大幅提升，小区环境也变得漂亮整洁。往年新明半岛的物业费收缴率不足60%，自从开元物业进驻后，业主满意度达到了92%，物业费收缴率达到了96%。从整体上看，在物业行业竞争如此激烈的当下，开元物业进驻新明半岛后的物业费不降反涨，这与开元物业关爱业主、紧抓管理所做的一切努力是分不开的，它是一个企业品牌和优质服务所带来的整体效应。
增值服务，创造美好生活
物业管理行业在发展过程中，很难解决的一个问题就是企业的生态平衡。像碧桂园、万科这样的大型房企，其项目都在坚持让自己的物业团队来进行管理，这导致开发商给客户带来强势的感觉。众所周知，物业管理行业的技术壁垒较少，但在未来互联网技术得到进一步发展之后，将会打破这种不平衡状态，并促使市场化经营逐步成型。
大品牌、大规模或有股东保障的企业能够应对这些难题，但小品牌、小规模的企业就可能难易应对。总体上说，大型企业具备抗风险的能力强，但更多的中小型企业更应励精图治，迎难而上，以小博大，谋得生存。就算已经成功上市，也不应该成为中小型企业前进道路上的生命堡垒。诸如团队打造、客户维系、服务提升、产品创新，这些才是企业发展的最基本保障。
开元物业深知服务的重要性，并将服务定位在“中高端”，这个“中高端”定位，既是指所管辖的建筑类型，更是指所提供的园区服务。开元物业成立十八年以来，始终坚持“开元酒店式”服务特色，倡导“人性关爱、精心倾情、至善尽美、和谐发展”的管理哲学，遵循“争先、勤奋、严谨、关爱”的行为准则，注重履行社会责任，坚守物业管理本质，给企业增添了长足发展的动力。
2017年，开元物业推出“祺服务”品牌，与之相对应的为客户提供各种生活细节领域及私人管家定制服务的日常生活管家被称之为“褀管家”。“褀管家”颠覆了传统的“坐商”模式，它充分利用物联网技术，整合智能硬件和周边商圈资源，以满足业主的智慧生活需求。作为“祺服务”品牌的延伸，开元物业将开元五星级的服务复制给了它所管理的住宅、小镇、医院、会展等物业管理领域，成为了开元物业坚持基础服务之上，实现增值服务的一张名片。
科学运营，开启精细化管理
2019年，开元物业将科学运营、人才布局、精细化管理作为年度重点工作。
开元物业的精细化管理分为经营精细化、产品精细化、发展精细化三个部分，旨在配合公司的标准化与数字化建设。第一个是经营精细化，它涉及到财务、人资、经营、采购、招商等多个部门，通过数字化将经营内容细化到每个岗位，每项工作，每个节点。同时针对每个经营环节涉及到的成本、收入等进行全方位的数据分析，降低运营成本，提升管理效率。第二个是产品精细化，它涉及产品设计研发、客户服务与标准化、智慧社区建设、工程技术服务等，使服务产品更加符合用户需求。第三个是发展精细化，它涉及到营销策划、业务拓展、方案编审等方面，并介入CRM系统，建立了客户信息收集、管理、分析。利用CRM系统，设定了详细的客户拜访时间、回访时间，每项工作都可在系统里追溯，帮助企业建立以客户为中心的管理模式。
目前，开元物业做得最成熟的系统是财务管理系统平台，平台包括祺智慧物业管理系统、多银行资金系统、营收稽核系统、电子发票系统等，可实现智能建账、极简收款、关联发票、自动对账、智能化日结、凭证对接、营收稽核、月结留存等功能，实现收款环节业务全部自化动处理。以数据为例，2017年开元物业用98个财务人员管理200个项目，系统内营业收入达5.4亿元;2018年开元物业使用财务管理系统平台后，只用了95个财务人员就管理了240个项目，系统内营业收入达到7.2亿元，人均效能增加了40%。通过多银行资金系统，开元物业对全国分子公司统一进行归口集中管理，运用金融科技赋能，实现财资管理稳步升级，实现内部资金流转自动化管理和可视化管理，公司银行账户沉淀资金日均减少了约3800万元，每年累计多创造资金管理收益246万元。
此外，在考勤系统方面，已启用人脸识别技术。在智慧社区、BI系统和数字管理中心建设方面，开元物业能针对项目进行直观的数据统计分析。在智慧安防系统方面，开元物业的“天网”系统能检测到陌生人的进入及异常现象，若遇见突发情况可以实现立即报警。开元物业的精细化管理，已体现在企业管理及运营的方方面面，企业效益随处可见。
转型升级，“尝鲜”人工智能
互联网和智能化一直是社会各界关注的话题，物业行业人士也不例外。目前，物业管理行业的智能化发展，总体还处在一个初级发展的时期，许多技术与设备的应用还不够成熟，信息化发展的步伐还有待加快。从世界范围内来看，工业时期经历了200年才得以完成，从工业时期迈进信息化时期，又将经历一个不短的过程。物业管理行业距离智能化时代的距离还比较远，所以在与互联网结合过程中需要有更多物业企业的共同努力。以物业管理软件为例，目前还没有研发出一款比较完善的软件能帮助企业解决实际问题。物业管理行业想要的软件，应该让懂得物业管理的人去做，这样做出来的软件才是物业人真正需要的软件。
据此，2019年3月，开元物业与浙江大学举行了“人工智能在开元物业智能管理中的应用研究”课题合作协议签约仪式，并就开元物业智能化发展目标以及架构搭建规划、智能物业数据挖掘以及智慧物业的人工智能运营等方面作了战略布局，这使开元物业向智能化物业的发展目标迈进了一大步。此外，开元物业还专为浙江大学智能物业领域的科研人员设置了资金奖励制度，以促进本企业及物业管理行业的持续快速发展。
此次开元物业与浙江大学长达五年的合作共有三个阶段，主要任务是帮助开元物业智能化战略调研和项目数据的建立。在五年内，在完成智能化基础框架的基础上，每年推出一个或若干个实质性的成果。第六年，开元物业将评估考量前五年的合作情况，再制定后续的智能化研发内容。
目前，开元物业的数据调研涉及的项目及内容正在渐次增加，数据将不局限于小区每个单元每天的人流数量、保洁人员清理一层楼道的时间等浅层环节。开元物业的调研数据范围将会越来越扩大，内容也会越来越细化，因为任何一个数据可能都会产生一个“价值”。这些数据，或许就是可以用来精准投放广告而产生收益，或许可以用来衡量春夏秋冬园区绿化用水而降低能耗。开元物业的募投计划中的四个方案，有两个与智慧社区、数字化建设有关，相关资金的投入占比也很大。开元物业准备通过逐年增加的一些增值服务以及大量的数据收集，让数字化管理模式得到充分应用，让企业物业真正迈向数字化。
总之，以人工智能构建智慧社区，需做好前期一系列数据调研等基础工作。虽然制作一个智慧社区样本的前期工作复杂且成本较高，但在后期的项目样本复制推行阶段，其运作成本可能反而较低，从而比较容易获取由智能化管理所带来的社会效益和企业效益。
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