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买房前、买房中、买房后 买房全程防“坑”指南

[ 发表时间:2018-03-15 14:01:54   ]

一位购房人向《广厦时代》透露,他两年前购买了一套位于北京某景区的度假型住宅,购买时置业顾问承诺,交房后会赠送业主该景区的会员卡,每年可以免费进出该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身,所以并不能写入购房合同。考虑到开发商本身的品牌效应,以及同期享受该政策的业主很多,该购房人就接受了置业顾问的说法,相信了口头承诺。

而交房的时候,事实却不如购房人此前预期所想。原本价值较高的会员卡实际权益大幅缩水,同时还增加了会员卡的管理费。但由于此前销售时,会员卡的实际权益既没有出现在开发商的宣传广告里,也没有出现在购房合同中,购房人索赔无门,只能彼此在业主群中沟通抱怨。

除此之外,开发商在吸引购房人购房时,承诺的赠送种类还有很多,赠送面积就是最多的一种,先不说这些赠送是真的赠送,还是像上文提到那样的有种种猫腻,由于都没有确实的依据,而且有违规之嫌,大多都无法写入正式的合同中,而购房人在收房时具体得到的赠送面积,就更难以和此前购房时开发商承诺的面积做出直接的比较。

另外,中央空调、新风系统、物业费……开发商承诺的“赠品”,很多都停留在置业顾问的口中。虽然在日趋成熟的市场环境下,开发商完全推翻此前承诺的情况并不多见,但由于未写入合同,购房人难以得到与之前承诺一致的赠送权益。

补充协议小心埋雷

有过几次买房经历的购房人都知道,买房时的正式合同中很难有猫腻或陷阱,真正有价值的内容主要都在购房补充协议里。

在北京,无论是二手房还是新房交易,使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局联合制定的,条款都是不能随意修改的。所以,关于交易的很多个性化的内容,都体现在补充协议中。

以《广厦时代》拿到的一份商品房期房预售合同的补充协议为例,有关该套房屋的精装修标准、购房资格责任认定、公摊面积比例和位置、延期交房及办贷款违约责任、办理房屋不动产登记证明的时间等都在补充协议中有明确的约定。

由于在购房交易过程中,购房人要签上百个名字,很多购房人签到最后,已无暇顾及合同本身的内容,只是机械的签名。但专家建议,购房人对于补充协议,一定要认真地阅读了解,及时提出自己的异议。例如精装修标准和使用的品牌、延期交房的赔付标准及延期交房的责任认定,这些都是买卖双方比较容易发生纠纷的条款。

不过,在购买新房时,无论是正式合同还是补充协议,基本都是确定的,购房人很难左右合同内容本身。而二手房交易,补充协议就尤为重要。专家指出,二手房交易时,补充协议应尽可能覆盖双方可能产生纠纷的一切内容,不仅要考虑到买房过程中的问题,买房后的一些事宜也要做出约定。例如,关于房屋原业主的户口迁出时间期限、对学位的占用等等,这些细节问题都应在补充协议中有所体现。

长周期交易变数多

由于限购政策等原因,目前市场上一些购房交易周期被迫拉长,其中的变数就变得难以预料。

在环京的一些项目,限购的升级让很多购房人失去了购买资格,为了吸引购房人,部分开发商推出了先签署《认购协议》,锁定房源和价格,帮助购房人开始缴纳个税,满三年后再签订正式购房合同的销售方式。

拉长的三年成交周期,中间就隐藏了一些不确定的风险。即使是办理了网签,没有过户之前,风险依然存在。一位购房人告诉《广厦时代》,他此前在环京某区域购买了一套准现房,已经成功地提交了网签,但在办理贷款、过户的过程中,该区域楼市交易被突然叫停,他未完成的交易就被无限期地搁置了下来。如今虽然该楼盘已经建好达到交付标准,他也无法进行收房,而且能否买到这套房,尚属未知数。

而在二手房方面,由于市场上连环单的增加,交易周期也被拉长。历时多月的连环单中极易出现问题和风险,专家指出,连环单的风险主要有以下三类:

第一,购房资格问题。如果购房人先买后卖,自己的房屋因为各种原因未能卖出,未能及时腾挪出购房资格,签约时无法通过购房资格核验,就会带来相应的违约问题。

第二,购房款问题。由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况,因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。

第三,税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的,按照现在的政策,满二唯一的房源可以免缴个人所得税,但如果购房人在前一套房源没有办理完交易时就已经进行了新房源的网签,那另一位购房人在网签时,系统中显示原房主名下就变成了两套房源,需要缴纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房成本,极易产生纠纷。

专家指出,正因为连环单中蕴含的这些风险,购房人在涉及这类交易时,需要将相关的不确定因素考虑好,在补充协议中,进行明确、详细的约定。

买房后的“坑”

个人买房信息被泄露

每天被打电话询问房子要不要卖、要不要买新的、要不要出租、要不要装修……这是很多购房人在买房后遭遇的困扰。

有购房人表示,在买房后,他几乎每天都会接到房子相关的推销电话,而且对方清楚地知道他的姓氏和购房的小区,不堪其扰。即使每次都表示了拒绝,对方依然会执著地打过来。尤其是在收房后,他一天就可以接到五六家装修公司的电话,他怀疑,就是开发商的某个环节泄露了他的个人信息。

专家指出,《中华人民共和国网络安全法》中明确规定,非法获取、出售或者提供行踪轨迹信息、通信内容、征信信息、财产信息等个人敏感信息50条以上的,即构成犯罪,处三年以下有期徒刑或者拘役。但购房人在购房过程中,对于自身的个人信息的保护能做的也十分有限,不过现在对于电话号码也有一些保护方式,比如给手机号开通副卡功能,使用副卡号码做买房相关事宜的联系等。

另据《广厦时代》了解,目前很多品牌中介针对客户反映的骚扰问题,也推出了相关的措施来解决。链家就已经设置了“开通免电话营销”功能,购房人可以通过链家的渠道开通“免电话营销”功能,开通成功后一年内,北京链家承诺不会通过电话向客户询问、介绍、提供房屋出售、出租相关信息,同时,这一功能可随时申请取消。

先收房再谈整改

买房后面临的另一大问题就是收房。在实际操作过程中,对收房百分之百满意的情况几乎不存在。

货不对板,是不少购房人在实际收房时的直接感受。一位购房人介绍,他之前收房时,发现了房子的很多问题,地面不平、窗户玻璃开裂,他将这些问题向开发商和物业一项项指出,开发商和物业公司的态度都非常好,但提出,要先办理手续,签收房屋,然后再逐步修复。考虑到开发商和物业公司有解决问题的意愿,他一松懈,就签收了。没想到,一切才刚刚开始,精装修的房屋不断暴露各类质量问题,而且是小区大部分住户的遭遇。该购房人给《广厦时代》展示了他们小区的业主群聊天内容,主卧窗户开裂等待维修、楼上管道漏水泡坏了墙壁和吊柜、热水管出绿色的热水,不同业主在反映着不同的问题,都在等待解决。

物业公司态度一直很好,但问题却一直得不到解决。而且,负责对接的物业服务人员数量还在不断缩水,每天业主群里充斥着各种投诉,着实让人心烦。

先办理手续,再验收,是不少开发商在收房时采取的手段,一旦购房人验收之后,发现问题再追责就很难了。专家指出,作为业主,有权利坚持先验房,提出整改意见,后办理各项手续。同时,购房人还要了解,预交契税和收房之间没有必然联系。很多开发商都要求购房人在收房之时预先缴纳契税,以此作为收房的前提。而事实上,早在2011年,北京市住建委就曾出台过相关规定,禁止开发商强制代征房屋契税,购房人有权选择自行缴纳契税。

专家还指出,收房时的一些动作,都是在合同中约定过的,以契税为例,一些购房合同中对契税缴纳的方式明确地进行了约定,购房人可以在签合同时约定是委托开发商代缴税费,还是购房人自行缴纳办理。

文/门庭婷 本报记者 张剑